猛料！2017年4月22日，跟昨天的暴风雨突然降临一样的惊吓消息，江门发布楼市调控政策，明确规定实行住房限购和限贷政策，我称之为江门楼市“422”限购限贷政策风暴，这一次风暴袭击，和和曾经的股市一样伤人不浅呐，下面，由小编为大家解读这个“422”背后的真相。
政策要点：
一、加强土地供应管理
（一）根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对新建商品住房消化周期6个月以下的有关市、区，在显著增加供地的同时，须加快供地节奏，盘活存量土地的开发。消化周期较长的区域，要减少供地。
解读：把过去土地供不应求的局面改变，由市场热度调节土地供货市场，弱化过去开发商抢地行为。换句话讲，如果确切响应中央政策，开发商卖得慢的减少供地，等于把开发商的土地源头卡住。（好像在对开发商暗示：你敢卖高价房，只要本地市民半年内不甩你，你基本断粮了，别想在本地站稳脚步）
（二）灵活确定竞价方式，包括超过溢价率一定比例后在不改变土地规划出让条件的前提下，竞配建人才公寓、配建公共租赁住房、现房销售面积或商业自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
解读：杜绝开发商门靠所谓的高价竞拍土地制造区域“地王”，抛砖引玉式抬高当地房价。（近日杜远的地块拍卖就是一个明显的例子，一块曾经的“弃子”土地，居然楼面价居然可以拍出近7000元/平方，这想要是告诉江门所有的房地产开发商，土地都卖7000，你还好意思房子卖7000吗？变相把本地房价抬高。例如江海区的明泰城，去年毛坯房卖6800左右的，今天他们的销售居然可以很理直气壮告诉你接下来要卖8000-9000，你看最近拍卖的杜远的地价，真心得严重无语...）
二、加强商品住房价格管理
房地产开发企业不得以虚假装修、虚高装修等方式变相提高房价，否则将暂停有关项目的网签并责令整改。项目房价备案后，6个月内不得申请调整。
解读：房价备案制，避免开发商再像过去那样“日涨几百”、“月涨上千”的行为。以前，开发商一听到当地拍卖的土地价格或者区域利好政策好，马上封盘涨价，见势起价，直接导致房价飙升，增加买房的负担。
三、实行住房限购政策
（一）江门市户籍居民家庭在本市拥有3套及以上住房的，暂停向其销售新建商品住房。
（二）非江门市户籍家庭在本市拥有2套及以上住房的，或拥有1套住房但无法提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。
非江门市户籍家庭提供半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。
通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明不予认定。
（三）中级职称以上（含中级）专业技术人才、中级以上（含中级）技能型人才的非江门市户籍居民家庭，能提供企业法人代表签名的劳动合同及本市社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。经市人力资源社会保障主管部门同意引进或纳入政府管理服务备案的非江门市户籍院士、领军人才等紧缺适用高层次人才，凭市人力资源社会保障部门所出具证明，允许购买1套新建商品住房。
（四）在我市无住房的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买1套新建商品住房。
（五）上述限购政策的执行区域为蓬江区（全区）、江海区（全区）及新会区会城街道。
解读：对于第五点，不得不说“水太深”，如果大家有关注新闻，江门涨到最厉害的是鹤山，不到半年，部分楼盘上涨幅度高达70%以上，居然不在执行的区域，这是要转移焦点还是其它，我就不要说得太明显了。因为在所有的区域中，鹤山临近佛山和广州，是开发商最好炒作房价的区域。现在鹤山的房地产开发商销售是这样炒作的：20分钟江门滨江新城、佛山圈，40分钟广州地。看周边的价格，我们算很“便宜”了。我跟大家讲一讲“何为便宜”，如鹤山的新华城，去年9月份还卖4700左右，今年年初，请了广州一家房地产销售代理公司一搞），4700变8000（里面的利益分成我就不讲了），这样屌丝价摇身一变成大咖价，当然，大部分过来买高价房的还是被忽悠过来的广州佛山客。如果前天有关注鹤山碧桂园天汇的人就知道，鹤山的碧桂园天汇前天也上演了一出变形计，当天开盘销售，按照前期认筹的价格一致，在7500，看到对面的保利中央公园卖8800和收到风声江门的限购令4.22出台，原来可以当天晚上都卖完的房子，立马封盘涨价，尾货全部变成8000以上，可谓日涨上千不是梦。今年鹤山开年鹤山的房价就一度高歌猛进，鹤山的新盘销售中心到处可以看到异地车牌的身影，前来炒房的客户络绎不绝。就连过去一直不受待见鹤山十里方圆，都成了名贵，还有鹤山的城市壹号，居然可以报出上W的价格。一个对行业资深鹤山本地人讲到，今天的鹤山房价是离经叛道的，过去四五千还正常，鹤山本地人还买得起，今天七八千以上都是被外地炒出来的，本地人买不起啊。按照现在的房价飙升走下去，早晚鹤山要么变成一座空城，要么变成一个异地人的城市。现在很多高房价的鹤山房源，背后都有广州或者佛山的销售代理公司在背后做推手，很多房地产销售都是那些异地销售代理公司的。鹤山，房价还能走多远，真的要且行且珍惜了。
四、完善差别化住房信贷政策
（一）居民家庭在我市无住房且无住房贷款记录的，按照国家相关政策规定，最低首付款比例不低于30%。
解读：30%的门槛，到底能锁住多少人，答案是如果房价平衡，挡不了，如果不平衡，
（二）居民家庭在我市无住房但有住房贷款记录，或拥有一套住房且相应贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。
（三）居民家庭在我市有一套住房且相应贷款未结清的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。
（四）对在我市有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
（五）上述政策的执行区域为蓬江区（全区）、江海区（全区）及新会区会城街道。
五、加强房地产市场监管力度和舆论引导
重点严查开发企业捂盘惜售（包括具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目），不明码标价，另行收取未标明费用，私下收款或以收取渠道费、电商费等形式价外加价；中介企业虚假宣传、哄抬房价、捆绑销售等扰乱市场秩序的问题。
“422”限购限贷政策风暴到底伤害了谁？
我想这个答案留给江海区临近中山片区的开发商感受最深了，最崩溃的是昨天开盘的楼盘，白天一下子被认筹缴并纳诚意金超额，到了昨天晚上江门限购政策一出，异地客户全死掉，一下子楼盘从售罄变成冷盘，大部分房源突然间无人接盘了。真的是白天与夜晚，一个天堂，一个地狱。
最后，我们希望江门的房地产是健康有序的发展，而不是泡沫满满，高价连连，还一个健康的房地产市场。不要成为炒房者掠夺财富的刀刃。
我们知道，哪里有暴利，哪里就有浓浓硝烟，只是希望这一场硝烟，不要蒙瞎了人民的眼睛了。
(文编解读：eGoBest / 陈生)
以下为江门市人民政府办公室通知全文：
